《民法典》第四百零六条改变了原《物权法》第一百九十一条严格的抵押财产转让规则，对增强房产流动性、促进二手房交易市场繁荣有重大意义，在房地产行业引发热议。但是《民法典》实施后，是否真如有些人所说的抵押房产可以自由转让了呢？本文根据相关法律规定并结合我们处理不动产交易的经验，分析一下抵押房产交易中应当注意的法律问题。
一、新旧法对比与解析
《民法典》颠覆了转让抵押财产必须经抵押权人同意的规则，使未经过注销抵押登记的前提下办理抵押房产过户成为可能。
原《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部份归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据这一规定，《物权法》禁止转让抵押财产为原则，抵押权人同意后转让为例外，且要求转让抵押财产须消除财产上的抵押权。
《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”根据这一规定，在不消除抵押权的前提下自由转让抵押财产为原则，当事人约定禁止或限制转让为例外。抵押财产转让只需通知抵押权人即可，不必经过其同意。若想消除抵押权，抵押权人承担转让可能损害抵押权的举证责任。该条的要点具体分析如下：
1、抵押权人与抵押人没有约定禁止或限制转让的，抵押人可自由转让，不需要抵押权人同意；
2、抵押权人与抵押人约定禁止或限制转让的，按照约定；
3、抵押人有及时通知抵押权人的义务；
4、抵押财产转让后，抵押权仍然存在该财产上，抵押权人有权就该财产实现抵押权；
5、抵押权人收到转让通知后，如果想提前实现债权、消除抵押权，必须举证证明转让可能会损害抵押权的实现。
二、如何禁止或限制转让抵押房产
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》法释[2020]28号（以下称《担保制度解释》）第四十三条规定了当事人约定禁止或限制抵押财产转让的效力：禁止或限制转让的约定不论是否办理登记，转让合同均有效；只有将禁止或限制转让的约定办理了登记，才不发生物权效力。
因此，抵押权人为了保护自身债权的实现，应当在抵押合同中明确约定禁止或限制抵押房产转让，并将禁止或限制转让约定在不动产登记机构办理登记。
三、未及时履行通知义务的法律后果
现行法律及司法解释并未明确抵押人应当何时履行通知义务，即应当是转让前通知还是转让后通知，也未规定不履行通知义务的法律后果。及时履行通知义务并非效力强制性规定，未及时履行也不是构成合同无效的法定要件，因此，未及时履行并不导致转让合同的无效，但如果因未及时通知造成抵押权人未能行使相关权利，给抵押权人造成损失的，应当承担赔偿责任。
四、如何办理抵押房产转移过户手续
2021年4月6日自然资源部下发《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，对抵押房产转让作出可操作性规定。
1、不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载“是”，由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；
2、不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载“否”，由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记；
《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。
五、转让后是否需要提前清偿债务或提存转让款
转让款不是抵押房产的代位物，如果抵押权人不能证明抵押房产转让可能损害抵押权的，抵押人无需提前清偿债务或提存，即可自由处分转让款。如果抵押权人能够证明抵押房产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存，比如转让给无房户的，或者受让人债务累累的，必然会增加抵押房产执行的困难。现实中，房产所有者的变化通常对房产价值或者抵押权实现没有必然的影响，抵押权人请求提前清偿债务或提存转让款的举证难度较大。
六、购买房产应当注意什么
买受人在购买房产前一定要去不动产登记机构查询房产的登记信息，确认该房产是否权属清晰，是否存在抵押、查封等限制性信息，是否有约定禁止或限制转让登记，避免购买了抵押房却被债权人拍卖受偿或者交了购房款却办理不了过户。如果确实需要购买抵押房产的，建议在购买前咨询专业律师，以保障交易安全。
七、结语
随着《民法典》中抵押财产自由转让规则的确立，房地产行业迎来了在押房产无需消除抵押即可交易过户的时代，这一变革性的修订，有利于充分发挥抵押财产价值，激发更大的经济活力。
执笔人：陈旭 律师
