集体经营性建设用地入市是我国农村土地制度改革的重要内容。自2015年中央1号文件以来，全国开启了农村土地制度改革试点工作，到2019年底试点工作正式结束。2019年新修订的《土地管理法》在吸收了试点工作经验的基础上，进行了修正，其中一大亮点即为允许集体经营性建设用地入市交易，这是《土地管理法》一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。这一重大变化为房地产企业带来了新的机遇和挑战。本文通过对集体经营性建设用地入市的法律规定梳理，分析对房地产企业的机遇及有关问题，以便为房地产企业在新的土地管理制度下如何抓住机遇应对挑战提供些许参考。
一、集体经营性建设用地入市概述
（一）什么是集体经营性建设用地入市
集体建设用地，是指乡镇村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农建设所使用的土地。主要分为三大类：宅基地、公益性建设用地和经营性建设用地。集体经营性建设用地，是指用于工业、商业等经营性用途的集体建设用地，主要是以土地的用途来加以区分。
集体经营性建设用地入市，是指依据《土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
（二）集体经营性建设用地入市相关法律及政策依据
2014年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅颁布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。随后，在2015年2月份全国人大常委会通过了《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，开启了集体经营性建设用地入市的试点工作，后续各部委为实施试点工作也陆续出台了相关配套政策。2019年8月26日，在经过5年的试点工作后，全国人大常委会通过了新《土地管理法》修正案，集体经营性建设用地入市有了法律依据。2021年1月1日实施的《民法典》也确认了该制度。为了更好更快的推进农村土地制度改革，2021年7月2日国务院颁布了《土地管理法实施条例》。至此，我国已经初步建立了集体经营性建设用地入市的法律和政策框架体系。
二、集体经营性建设用地入市对房地产行业的影响
集体经营性建设用地可以直接进入市场，不仅是我国土地制度改革的重大亮点，同时，也对房地产行业产生重大影响，不论是对土地市场还是房地产开发布局及模式等都会产生深远影响。
（一）对土地市场的影响
集体经营性建设用地对土地市场的影响，主要体现在土地供应、收储以及价格等方面。
集体经营性建设用地入市，改变了原来单一的供地模式，形成了国家、集体双规供地的模式，这将会增加产业用地供应，丰富一级市场上的土地供应量，解决了一些供地紧缺城市的用地问题。同时，因为集体经营性建设用地直接入市，无需经过收储后变为国有土地再行挂牌这一程序，从而降低用地成本。另外，土地供应量提高，用地成本降低，土地的真实市场价格会显现，而理性的土地价格，又有利于形成工商实业的成本优势，使得中小企业也能拿地，活跃土地市场。而集体经营性建设用地能够在二级市场转让、出租和抵押，也使得企业可通过抵押入市土地获得融资，更有利于吸引房地产企业进行开发建设。
（二）对房地产市场的影响
如上文所述，集体经营性建设用地入市不仅对土地市场有影响，对房地产市场也会有所影响，如开发布局、模式、房价等方面。
对于房地产市场来说，集体经营性建设土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会，一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地，尽早布局集体经营性建设用地。
同时，集体经营性建设用地入市，赋予了集体经济组织及农民对集体建设用地的自主权，房地产企业应积极创新开发模式，如集体经营性建设用地所有权人可通过出资入股方式与第三方开展合作，为房企新增房地产开发合作模式。同时，集体经营性建设用地使用权可抵押，为房地产企业融资辟新路。
由于集体经营性建设用地除了用于工业、商业建设，还可以用于租赁住房建设，增加租赁住房供应，有利于抑制租金过快上涨，缓解租赁市场压力，同时租赁市场的价格波动也势必会影响到房价。
三、房地产企业如何应对集体经营性建设用地入市
虽然说法律允许集体经营性建设用地入市，但这并不意味着所有集体经营性建设用地都可以入市，房地产企业在拿地过程中还需注意如下问题：
（一）集体经营性建设用地入市的条件
《土地管理法》第六十三条规定，集体经营性建设用地入市须符合：1、符合规划；2、依法登记；3、经三分之二以上集体经济组织成员同意。除了上述三个重要条件外，还应符合国家产业政策、土地使用、生态环境保护等要求；建设用地来源、土地产权明晰，界址清楚、无权属争议；净地或地上建筑物、构筑物及其他附着物权属明晰；具备开发建设所要求的基本条件等条件。所以在房地产企业拿地时一定要注意审查目标地块是否符合入市条件。
（二）集体经营性建设用地入市的程序
2021年7月2日新的《土地管理法实施条例》对入市程序进行了细化规定，主要程序为：1、土地所有权人应办理土地所有权登记；2、土地所有权人申请，自然资源主管部门出具书面规划条件以及产业、环保要求文件；3、土地所有权人规划及要求，编制集体经营性建设用地入市方案；4、入市方案经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；5、政府审查入市方案；6、土地所有权人依据批准的方案以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式供应土地；7、土地所有权人与土地使用者签订书面合同；8、土地所有权人与土地使用者签订的用地合同报自然资源主管部门备案；9、土地使用者依法办理土地使用权登记。
集体经营性建设用地入市不仅是我国农村土地改革制度的重大成果，而且对房地产企业也是一次重大机遇，但因该制度正在实施初期，相关配套措施还在不断完善，因此，房地产企业在进行该类土地开发时应注意依法依规办理，同时要实施贯彻国家层面出台的最新政策及法律，如正在编制的《农村集体经营性建设用地入市指导意见》，以便抓住这次改革的机遇，更好的应对挑战。
执笔人：孙伟律师
