房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议 六、物业管理篇1、疫情期间，物业服务公司配合疫情防治的职责有哪些？答：根据2020年1月28日《关于做好全省物业管理区域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》辽住建房〔2020〕1号的规定，各物业服务公司应高度重视疫情防控工作，要按照属地政府和卫生健康行政管理等部门的指导和要求，配合社区等部门做好联防联控工作。同时，开展环境卫生整治行动，实施统一防鼠灭鼠行动，做好员工自我防范工作，暂时停止各种集会活动。专业房地产纠纷律师2、针对公共区域的防疫措施费用该由谁承担？答：物业服务公司的费用也依核定方式有所区分。包干制下的物业公司的成本应包括疫情防控支出的成本。若物业公司认为投入成本过高超出物业公司的承受范围，应主动与该区域的业委会或者为设立业委会的当地社区居委会进行协商沟通，争取适当地从公共收益中获取相应补贴。酬金制下的物业服务企业，物业公司以收取的物业服务资金为基础，在抽取依合同约定的比例和相应数额的费用为企业自身收益后，剩下的资金应作为防疫的支出成本，该剩余资金在成本支出有结余的应继续由业主享有，若无法弥补防疫成本，业主应承担，物业公司可在进行相应支出后向业主额外收取。房地产纠纷律师咨询3、业主向租户免租后，租户的物业管理费是否也应当免交？答：除非物业公司同意，否则物业管理费不应免交。租金与物业管理费并非同一法律关系，租金减免不必然导致物业管理费减免。在疫情期间，物业公司仍然持续履行着物业服务工作，故业主（或租户）仍然应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。4、业主能否以疫情为由拒交、缓交物业费？答：业主不能以疫情为由要求物业公司减免物业费，业主逾期缴费应构成违约。如果物业公司因疫情防控导致减少物业岗位人员配备，但物业管理服务内容、质量等未明显下降，未对业主产生实质性损害的情况下，业主不能少交或不交物业管理费。
借用资质关系中的实际施工人能否突破合同的相对性依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，该规定仅列明了转包、违法分包两种突破合同相对性的情形，并未列明借用资质（挂靠）的情形是否可以适用该规定。那么借用资质关系中的实际施工人能否突破合同相对性向发包方主张欠付工程款呢？专业房地产纠纷律师《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的适用在司法实践中一直存在较大争议，例如：1、最高院在“（2017）最高法民申3613”案例中明确认定：“建邦地基公司并未提供证据证明其与中冶集团公司形成了事实上的建设工程施工合同关系，因此，即便认定建邦地基公司为案涉工程的实际施工人，其亦无权突破合同相对性，直接向非合同相对方中冶集团公司主张建设工程合同权利。房地产纠纷律师咨询至于建邦地基公司与博川岩土公司之间的内部权利义务关系，双方仍可另寻法律途径解决。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条适用于建设工程非法转包和违法分包情况，不适用于挂靠情形，二审判决适用法律虽有错误，但判决结果并无不当。该解释第二条赋予主张工程款的权利主体为承包人而非实际施工人，建邦地基公司主张挂靠情形下实际施工人可越过被挂靠单位直接向合同相对方主张工程款，依据不足”。2、最高院在“(2018)最高法民终128号”案例中明确认定：“匠铸公司与陈春菊签订《挂靠协议》，约定陈春菊挂靠匠铸公司，以匠铸公司名义承接城投公司投资建设的西宁市火车站综合改造工程小寨安置小区Ⅲ标段工程项目，陈春菊负责具体施工，匠铸公司按工程总造价0.5%收取管理费。随后，匠铸公司中标该工程，陈春菊组织人员具体施工，现该工程已竣工验收合格并交付使用；另外，根据《挂靠协议》约定，陈春菊与匠铸公司设立共管账户，城投公司将相关工程款项打入该账户，匠铸公司在扣除管理费后将剩余款项转入陈春菊另外指定的账户。对此，匠铸公司并无异议，据此，一审判决认定陈春菊为案涉工程的实际施工人证据充足，并无不妥。根据建工司法解释第二十六条第二款规定，实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人，发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。据此，城投公司应在其欠付工程款45136714.26元范围内向实际施工人陈春菊支付款项。”3、最高院在“（2019）最高法民终353号”案例中明确认定：“郑国平与中勤青海分公司签订的《挂靠协议》明确约定郑国平挂靠中勤青海分公司承包施工案涉工程，施工所产生债务纠纷由郑国平承担，与中勤青海分公司无关，郑国平向中勤青海分公司交纳1%资质挂靠费。云天公司虽不认可该协议，但中勤公司及中勤青海分公司一审庭前质证时亦认可工程由郑国平承包，人工材料费由郑国平支付，云天公司支付的工程款均转交郑国平的事实。本案现有证据足以证明中勤青海分公司未履行施工义务，只是名义上的合同主体，云天公司明知郑国平挂靠中勤青海分公司实际施工的事实。本案建设工程施工合同由云天公司与郑国平实际履行，故双方形成事实上的权利义务关系。郑国平借用中勤青海分公司名义签订的《框架协议》《补充协议》《建设工程施工合同》，依照建设工程施工合同司法解释第一条的规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了合同无效的法律后果，即合同当事人负有返还财产、折价补偿、赔偿损失等义务。本案郑国平作为垫资施工方，其投入的材料、劳务已物化为案涉工程，其价值已通过鉴定确定，云天公司应以向郑国平支付工程款的方式，完成合同无效后的返还财产义务。郑国平对云天公司享有债权请求权，有权直接请求云天公司支付工程款。”通过上述案例，从司法实践来看，目前对《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的理解与适用比较混乱，缺乏统一的适用尺度及标准。
浅谈《消防法》的修正案,中仍需重点关注的几个问题:1、公安派出所继续承担日常消防监督检查工作修改后的《消防法》第53条，消防救援机构应当对机关、团体、企业、事业等单位遵守消防法律、法规的情况依法进行监督检查。公安派出所可以负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育，具体办法由国务院公安部门规定。消防救援机构、公安派出所的工作人员进行消防监督检查，应当出示证件。天水房地产纠纷律师修正案只将原来”公安机关消防机构”修改为“消防救援机构”，涉及公安派出所的日常消防监督检查、开展消防宣传教育的内容没有删改。2、公众聚集场所开业使用前的消防安全检查得以保留修改后的《消防法》第15条，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。 3、住建部门和消防救援机构不再有采取传唤措施的权力修改后《消防法》第70条，删除了“公安机关消防机构需要传唤消防安全违法行为人的，依照《治安管理处罚法》的有关规定执行”的内容。在办理行政处罚案件时，住建部门和消防救援机构不再有权采取传唤措施。房地产纠纷律师咨询4、修正案没有涉及注册消防工程师和消防技术服务机构《消防法》第34条关于消防技术服务机构和执业人员方面，此次没有做出修改。目前，注册消防工程师和消防技术服务机构仍维持现状，未来走向有待配套规章修改后，尤其是住房和城乡建设主管部门对建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的具体办法的规定出台后加以完善。三、此次《消防法》修正案在建设工程消防审验过程中面临的问题及建议此次《消防法》修改，已经从法律层面，将建设工程的消防审查验收从消防机构正式转入住房和城乡建设部，那么在具体建设工程消防审验操作过程中存在许多问题：如住建部门内部无对应的审查验收机构；建设工程审验范围划定不明确；无审验具体标准及抽查办法；对具体操作过程中违法行为的处罚原则以及与消防部门如何做好工作衔接等等诸多问题。
房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议一、土地一级开发篇 1、因疫情防控措施导致房地产项目开竣工时间延期如何处理？答：疫情防控措施可能会对土地出让合同的履行造成影响。一般情况下，土地出让双方会在土地出让合同中约定逾期开竣工的违约责任。如因疫情防控需要，政府对于工地开工等采取限制性措施而导致房地产开发企业不能按时开工竣工的，房地产开发企业可以援引不可抗力的法律规定，主张免除责任。专业房地产纠纷律师2、因疫情影响造成逾期缴纳土地出让金如何处理？答：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定，逾期未全部支付土地使用出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。疫情防控虽然有可能因迟延开工、隔离措施等构成不可抗力事件，但并不必然导致土地受让方不能履行土地出让金的支付义务，除因假期顺延，金融支付系统关闭等因素导致不能按时进行付款操作可主张免除部分或全部责任外，土地受让方不能援引不可抗力进行抗辩。3、因疫情影响导致土地闲置如何处理？答：根据《闲置土地处置办法》第八条、第十二条、第十三条规定，如果因 “政府、政府有关部门的其他行为” 或 “自然灾害等不可抗力” 导致土地闲置的，可以采取延长动工期限等方式进行处理。如因疫情防控需要，政府采取相应停工等管控性措施导致不能按期开工，进而构成土地闲置的，房地产开发企业可以不可抗力为由而主张免除部分或全部责任。但在本次疫情爆发之前，已经出现的土地闲置的，则地产企业不能够以此主张免责。房地产纠纷律师咨询4、防疫建设项目可否占用永 久基本农田？答：防疫建设项目可占用永 久基本农田。2月11日，自然资源部发布《关于做好疫情防控建设项目用地保障工作的通知》，明确支持疫情防控建设项目先行使用土地，对选址有特殊要求，确需占用永 久基本农田和生态保护红线的，视作重大项目允许占用。使用期满不需转为永 久性建设用地的，使用结束后恢复原状，交还原土地使用者，不再补办用地手续。需要转为永 久性建设用地的，待疫情结束后及时完善用地手续。同时，要做好被占地单位和群众的补偿安置。
浅议行政法的信赖保护原则：信赖保护原则是指行政主体对其在行政过程中形成的行政行为,必须遵守信用,不得随意变更,确需变更或撤销的,在相对人无过错的情况下,行政主体必须合理地补偿相对人的信赖损失。随着我国依法治国、依法行政步伐的加快，学界对这一原则的研究也日益重视。本文仅就信赖保护原则的主要内容及其适用做一粗浅探究。专业房地产纠纷律师一、行政法上信赖保护原则的主要内容（一）行政主体应本着诚实信用的精神做出行政行为,这是现代行政法对于行政主体的首要要求,也是信赖保护的基础。只有这样才能提高国家行为在公民之中的公信力,也才能使公民在心中产生行政行为是可信赖的意识。（二）行政相对人的信赖既包括对具体行政行为的信赖，也包括对抽象行政行为的信赖.信赖保护是保护在信赖意识支配下实施的对相对方的权利义务的设定、变更和废除。房地产纠纷律师咨询这种实施在实际中不仅包括对具体行政行为的执行与实施,也包括对抽象行政行为的执行与实施,这是法治国家法的安定性的必然要求。（三）行政相对人有值得保护的信赖利益的产生。信赖保护是为了法的安定性和社会成员的正当利益。因此,行政相对人有值得保护的信赖利益是信赖保护的实质性内容,也是信赖保护的基础。在信赖保护的内容中占据重要位置,起着核心作用。（四）要有适当的方式对行政相对人正当的信赖利益给予保护。对行政相对人的正当的利益予以适当方式的保护是信赖保护原则的最终实现,也是信赖保护原则的价值能得以体现的重要环节，信赖保护若缺少这一环节将变得苍白无力,不具有可操作性和实际意义。二、行政法上信赖保护原则的适用由于行政行为的多样性，使得信赖保护原则在行政法上的适用必然表现为不同的形态。（一）行政主体之间相互信任和忠诚，同时本着诚实信用的精神，以诚实信用的方法作出行政行为。行政主体之间的相互信任和忠诚是维护国家行政管理的统一性、连续性的要求，也是树立行政相对人对行政主体的信任，保护行政相对人对行政行为合法信赖的前提和基础。为了确保行政行为的明确性、连续性和稳定性，树立和保护行政相对人对行政主体及其行政行为的真诚信赖，行政主体必须本着诚实信用的精神，以诚实信用的方法作出行政行为。例如，行政主体在作出行政行为时不得进行欺诈、威胁、逼迫，不得以虚假的表示误导相对人。如果不是可归责于相对人明知或应知的情形，行政主体在作出上述行为后，造成相对人损害的，相对人就可以信赖保护原则而要求行政主体给以利益保护（二）行政机关原则上不得制定对相对人具有溯及力的抽象行政行为。行政机关作出的抽象行政行为，其效力不得适用于施行前已经终结的事实，即使作出具有“假溯及力”的抽象行政行为，也不得限制或者损害相对人已经依法取得的利益。这是法治国家中法的安定性的必然要求。只有这样，才能保障公民的合法权益，维护法律规范的尊严，维护国家的公信力，从而也才能维护社会生活的稳定与安全。虽然在法治国家法律规范也必然要与社会发展变化相适应而不断调整，但作为公民行为准则的法律规范，公民必然对之产生信赖，如果朝令夕改，法律规范没有连续性，则社会生活必然处于不稳定状态，也就谈不上公民对政府的信赖。尤其是在制定对公民具有侵犯性、负担性规则时，信赖保护原则要求该规则不得溯及既往。（三）具体行政行为的撤销必须受到限制从依法行政的角度讲，行政机关如果作出了违法的行政行为，有权机关应当依其职权并经正当程序予以撤销。具体地说，在一般情况下，对违法的不利具体行政行为（或称负担行政行为），有权机关可随时依法撤销。 但必须注意的是，即使在这种情况下，信赖保护原则也会发生其独特的作用。例如，当行政机关撤销一违法的不利具体行政行为而代之以另一个对行政相对人更为不利的具体行政行为时。所以，更准确地说，基于信赖保护原则，对违法的不利具体行政行为撤销是原则，不撤销是例外。这里的例外情形主要是不撤销该行为的私人信赖利益明显大于公共利益。对违法的有利具体行政行为（或称授益行政行为），基于信赖保护原则，对违法的授益具体行政行为不得一概撤销。而应遵守不撤销是原则，撤销是例外之规则。这里的例外情形主要是撤销该行为的公共利益明显大于私人的信赖利益。(四）具体行政行为的废止应受到限制在行政法上，行政行为的撤销是针对违法行政行为而言的。而行政行为的废止则是针对合法行政行为而言的，它是指因客观情况的变化，原行政行为不再适应新的情况，有权机关决定终止该行为往后的效力。基于信赖保护原则，行政行为的废止也应受到限制。一般情况下，对合法的不利行政行为，行政机关可以依法裁量是否废止。对合法的授益行政行为，除非法律上有特别规定，原则上不得废止。
辽宁建方律师事务所党支部开展《人民陪审员法》普法宣传活动，2018年4月27日，十三届全国人大常委会第二次会议审议并高票通过了《人民陪审员法》，并于同日公布施行。专业房地产纠纷律师《人民陪审员法》的颁布实施是我国民主法治建设中的一件大事，对进一步健全完善中国特色人民陪审员制度，具有里程碑式的意义。辽宁建方律师事务所党支部带领党员律师积极完成沙区司法局组织的《人民陪审员法》普法宣传活动，同时也将该项活动作为上半年建方所党支部组织活动任务之一。房地产纠纷律师咨询在党支部书记郭奎元律师的带领下，党员吴超律师、翟志伟律师、孙伟律师等于2018年6月5日至8日深入星海公园社区、沙跃社区等九个社区讲座。律师用生动活泼、浅显易懂的方式将《人民陪审员法》的内容传输给群众，让其了解该法颁布的重要意义，同时让人民群众更加积极了解司法、参与司法、监督司法，感受到司法公正的深远意义。每场讲座后，居民们都纷纷表示获益良多，部分居民表达了希望能成为人民陪审员的愿望。建方所党支部的活动收到了良好社会效果和好评。
