房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议 六、物业管理篇1、疫情期间，物业服务公司配合疫情防治的职责有哪些？答：根据2020年1月28日《关于做好全省物业管理区域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》辽住建房〔2020〕1号的规定，各物业服务公司应高度重视疫情防控工作，要按照属地政府和卫生健康行政管理等部门的指导和要求，配合社区等部门做好联防联控工作。同时，开展环境卫生整治行动，实施统一防鼠灭鼠行动，做好员工自我防范工作，暂时停止各种集会活动。专业建设工程纠纷律所2、针对公共区域的防疫措施费用该由谁承担？答：物业服务公司的费用也依核定方式有所区分。包干制下的物业公司的成本应包括疫情防控支出的成本。若物业公司认为投入成本过高超出物业公司的承受范围，应主动与该区域的业委会或者为设立业委会的当地社区居委会进行协商沟通，争取适当地从公共收益中获取相应补贴。酬金制下的物业服务企业，物业公司以收取的物业服务资金为基础，在抽取依合同约定的比例和相应数额的费用为企业自身收益后，剩下的资金应作为防疫的支出成本，该剩余资金在成本支出有结余的应继续由业主享有，若无法弥补防疫成本，业主应承担，物业公司可在进行相应支出后向业主额外收取。建设工程纠纷律所顾问3、业主向租户免租后，租户的物业管理费是否也应当免交？答：除非物业公司同意，否则物业管理费不应免交。租金与物业管理费并非同一法律关系，租金减免不必然导致物业管理费减免。在疫情期间，物业公司仍然持续履行着物业服务工作，故业主（或租户）仍然应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。4、业主能否以疫情为由拒交、缓交物业费？答：业主不能以疫情为由要求物业公司减免物业费，业主逾期缴费应构成违约。如果物业公司因疫情防控导致减少物业岗位人员配备，但物业管理服务内容、质量等未明显下降，未对业主产生实质性损害的情况下，业主不能少交或不交物业管理费。
政府工程项目的管理单位在《工程总承包管理办法》实施后应注意的几点问题：二、招标文件如何写？《工程总承包管理办法》第九条规定：“建设单位应当根据招标项目的特点和需要编制工程总承包项目招标文件”，并列出七项内容，即（一）投标人须知；（二）评标办法和标准；（三）拟签订合同的主要条款；（四）发包人要求；（五）建设单位提供的资料和条件；（六）投标文件格式；（七）要求投标人提交的其他材料。上述七项内容中，第（四）项发包人要求，作为招标文件中的核心组成部分尤其值得注意。专业建设工程纠纷律所发包人要求是承包人投标的基本依据，但以前并未有规范性文件就这部分内容作出明确的规定，实践中，或发包人要求不明，或过于具体而有遗漏，或过于概括而难以报价，因此而产生一系列纠纷。本办法第九条第（四）款，结合实践经验，规定了发包人要求应“列明项目的目标、范围、设计和其他技术标准，包括对项目的内容、范围、规模、标准、功能、质量、安全、节约能源、生态环境保护、工期、验收等明确要求”，对建设单位编制发包人要求具有相当的指导意义。建设工程纠纷律所顾问因此，建设单位在招标文件中的发包人要求应按照第九条第（四）款规定明确相应的要求，以减少或避免以往实践中存在的容易引起争议的问题。
房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议：新冠肺炎疫情的爆发和蔓延给社会经济和人民群众均带来巨大影响，房地产行业也深受冲击。中国房地产业协会于1月26日向会员单位并全行业发出《倡议书》，呼吁房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。专业建设工程纠纷律所据《财经》报道，全国已有110个城市的房协、住建局倡议或直接发文要求暂停开放售楼处，12城房产交易大厅暂停办理业务或直接关闭网签系统，无锡、大理等多地住建局还发文要求暂停建筑施工和复工，深圳等城市部分地块拍卖也被要求延期进行。受此次疫情影响，楼市成交量骤减，房地产开发企业损失严重。建设工程纠纷律所顾问2020年2月10日全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问时指出，新冠疫情可以被认定为不可抗力事件，据此，本文对房地产开发企业受疫情影响可能产生的法律问题作分析，以助房地产开发企业妥善解决纠纷，减少损失。
房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议五、地产租赁篇1、租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人能否要求延长租期或减免相应租金？答：对于因政府命令而停止营业的承租户，因其直接受到政府命令这一不可抗力影响而无法开展经营，实际导致承租户无法使用租赁房屋，该类承租户可援引不可抗力要求减免停止营业期间的租金。专业建设工程纠纷律所对于其他承租户，虽然其经营状况也受到” 新冠” 疫情的影响，但两者之间并无法律上的因果关系，因此该类承租户无权要求援引不可抗力减免租金。2月6日，辽宁省印发《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业生产经营若干政策措施的通知》，要求对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。2、房屋租赁受疫情防控措施影响，承租人能否要求解除合同？建设工程纠纷律所顾问答：对于承租房屋系短期用于服务行业的，比如出租用于游客旅游居住，因受疫情防控措施影响，合同处于履行不能状态，承租人可以主张解除合同。对于承租人因疫情防控影响导致继续履行租赁合同成本过高的，依照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，承租人亦可以请求提前终止租赁合同，但需要支付适当违约金。3、承租人以受疫情防控措施影响为由拖欠租金，出租人能否解除合同？答：承租人应对此承担举证责任，如能证明因受防控措施影响导致无法支付租金的，出租人不能因此要求解除合同。但如果在隔离等防控措施解除后的合理期限内，承租人经催告仍不支付租金，则出租人可按照合同约定或者法律规定的解除权主张解除合同。4、商场采取管控措施导致租户营业状况受影响，租户能否提出营业损失索赔？答：一方面商场采取的管控措施是为了落实政府命令，另一方面商场所采取的管控措施并未对租赁合同本身造成无法履行的影响，因此商场所采取的管控措施即使间接导致承租户营业损失，承租户也无权就此索赔营业损失。
