房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议四、商品房买卖篇1、受疫情防控措施影响，开发商延期交房应否承担支付违约金、赔偿损失等违约责任？专业大连靠谱律所答：（1）因开发商开发楼盘的工地人员出现新冠肺炎确诊病例或疑似病例并导致停止施工的，或者因疫情防控措施导致施工人力短缺、设备材料无法运输、工期延误等的，应当认定发生不可抗力事件。开发商可在相应的延误期内免责。但开发商应依法履行告知义务，因其未及时通知购房者而导致损失扩大的部分不能免责。大连靠谱律所哪家好（2）导致开发商延期交房的原因既有新冠肺炎疫情防控措施的影响，又有开发商的过错，若开发商已经履行应尽义务仍不能避免延误工期的，可以全部免除其责任；如果既有开发商管理不善等过错因素，也有疫情防控因素，则应按原因力大小酌情免除开发商的责任。2、受疫情防控措施因素影响，开发商逾期交房，购房者能否要求解除合同？答：如逾期交房确因受疫情防控措施影响，且疫情防控过后商品房继续开发建设不存在障碍，因疫情防控措施系属不可归责于开发商的原因，故购房者不能因此要求解除合同。如开发商逾期交房并非仅因疫情防控措施影响，则应排除疫情防控措施影响因素后，根据开发商的违约程度，结合合同对于违约责任的具体约定和相关法律规定予以处理。3、购房者签订商品房预约合同并交付定金后，因受疫情防控措施影响，无法与开发商签订正式房屋买卖合同，能否要求解除预约合同并返还定金？答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，购房者能够证明因受疫情防控措施影响无法签订正式商品房买卖合同的，可以请求解除预约合同并要求开发商返还定金。4、购房者因疫情防控措施影响，无法及时向开发商支付购房款，开发商能否解除商品房买卖合同或者要求购房者支付违约金？答：购房者支付购房款的行为属于履行金钱给付义务，通常不会因为疫情的原因而导致履行不能，因此，一般情况下不能以不可抗力为由而主张免责。但如果因购房者正处于感染救治阶段，或者因假期顺延银行未能及时放款等原因导致未能按时履行付款义务的，则购房者可以主张免责。房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议
辽宁建方律师事务所应庄河市政府法制办邀请，参加庄河市2018年重点项目动迁问题调度会，2018年6月11日，辽宁建方律师事务所应庄河市政府法制办邀请，由徐长胜主任带领建方所房地产法律部孙伟律师、包欣律师一道参加庄河市2018年重点项目动迁问题调度会。专业大连靠谱律所会议于下午2时许，在庄河市政府六楼会议室举行。本次会议由庄河市副市长于成福召集，由庄河市发展改革局领导主持，参会单位包括庄河市国土局、财政局、民政局、农村经济发展局、城乡规划建设局、供电公司、大郑镇、昌盛街道、城关街道等部门，会议主要研究庄河市2018年度14项重点市政建设工程中实际遇到的拆迁补偿方面的问题。会议中，徐长胜主任结合自身丰富的建设工程实务经验，依据相关法律法规，对各部门项目运作中出现的动迁难题，给予专业可行性建议。大连靠谱律所哪家好下一步，我所律师将针对会议中提出的具体问题，会后与相关部门沟通，出具法律意见。希望通过我所专业化法律服务，为政府依法决策、依法行政提供法律支持，为市政项目有序推进保驾护航。
物业纠纷三问，专业大连靠谱律所问题一：拒缴物业费问题李女士所在的小区物业管理不善，经常出现楼道垃圾几周没人清理，个人停车位被外来车辆占用，房屋漏水迟迟不修理的情况，小区业主多次与物业公司协调，仍不见起色，于是李小姐等大量业主以拒缴物业费的形式抗议，个别业主甚至5年未交过物业费，不久前，物业公司将李小姐等人起诉至法院，要求其缴纳欠付的物业费。李女士的问题是：李女士认为物业公司未尽到管理维护义务，所以想问一下业主是否有权拒缴物业费？律师解答：现实中有很多的业主因为对物业服务不满意而拒绝缴纳物业费。不可否认的是，不少物业公司在管理上确实存在问题，比较常见的是维修不积极、对外来车辆占道、阻挡车辆及车位等情况消极处理等。大连靠谱律所哪家好但是李女士是否能因此不交物业费，则需要看物业公司和业主委员会签订的《物业服务合同》是否有相关的约定，如果《物业服务合同》中明确约定了因物业公司不履行义务，业主可以拒绝缴纳物业费的话，李女士有权不交物业费，如果没有约定，则不能以不交物业费的方式抗议。但是依据行业惯例，往往《物业服务合同》都是由物业公司提供的格式合同，物业公司是不会设定如此不利于自己的条款，绝大多数物业合同中仅仅约定类似于“如不履行合同义务，对方可终止或解除合同”的条款。因此，一般来说，业主是不能以物业公司未尽到管理维护义务而拒绝缴纳物业费的。业主遇到李女士的这种情况时，可以采用通过业主委员会与物业公司交涉的方式先进行协商，如果物业公司仍消极履行义务甚至不履行，业主委员会可以代表全体业主解聘物业公司，重新聘请其他物业公司，并可起诉物业公司要求承担违约责任。
最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见，为进一步优化司法资源，提高司法效率，促进司法公正，减少当事人诉讼成本，维护人民群众合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国刑事诉讼法》《中华人民共和国行政诉讼法》等法律规定，结合人民法院工作实际，现就进一步推进案件繁简分流、优化司法资源配置提出如下意见。1.遵循司法规律推进繁简分流。科学调配和高效运用审判资源，依法快速审理简单案件，严格规范审理复杂案件，实现简案快审、繁案精审。根据案件事实、法律适用、社会影响等因素，选择适用适当的审理程序，规范完善不同程序之间的转换衔接，做到该繁则繁，当简则简，繁简得当，努力以较小的司法成本取得较好的法律效果。专业大连靠谱律所2.推进立案环节案件的甄别分流。地方各级人民法院根据法律规定，科学制定简单案件与复杂案件的区分标准和分流规则，采取随机分案为主、指定分案为辅的方式，确保简单案件由人民法庭、速裁团队及时审理，系列性、群体性或关联性案件原则上由同一审判组织审理。对于繁简程度难以及时准确判断的案件，立案、审判及审判管理部门应当及时会商沟通，实现分案工作的有序高效。3.完善送达程序与送达方式。当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址。当事人起诉或者答辩时应当依照规定填写送达地址确认书。积极运用电子方式送达；当事人同意电子送达的，应当提供并确认传真号、电子信箱、微信号等电子送达地址。充分利用中国审判流程信息公开网，建立全国法院统一的电子送达平台。完善国家邮政机构以法院专递方式进行送达。大连靠谱律所哪家好4.发挥民事案件快速审判程序的优势。根据民事诉讼法及其司法解释规定，积极引导当事人双方约定适用简易程序审理民事案件。对于标的额超过规定标准的简单民事案件，或者不属于民事诉讼法第一百五十七条第一款规定情形但标的额在规定标准以下的民事案件，当事人双方约定适用小额诉讼程序的，可以适用小额诉讼程序审理。依法适用实现担保物权案件特别程序。积极引导当事人将债权人请求债务人给付金钱、有价证券的案件转入督促程序，推广使用电子支付令。5.创新刑事速裁工作机制。总结刑事速裁程序试点经验，加强侦查、起诉、审判程序的衔接配合。推广在看守所、执法办案单位等场所内建立速裁办公区，推动案件信息共享及案卷无纸化流转，促进案件办理的简化提速。6.简化行政案件审理程序。对于已经立案但不符合起诉条件的行政案件，经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以径行裁定驳回起诉。对于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的案件，探索建立行政速裁工作机制。7.探索实行示范诉讼方式。对于系列性或者群体性民事案件和行政案件，选取个别或少数案件先行示范诉讼，参照其裁判结果来处理其他同类案件，通过个案示范处理带动批量案件的高效解决。8.推行集中时间审理案件的做法。对于适用简易程序审理的民事案件、适用速裁程序或者简易程序审理的轻微刑事案件，实行集中立案、移送、排期、开庭、宣判，由同一审判组织在同一时段内对多个案件连续审理。9.发挥庭前会议功能。法官或者受法官指导的法官助理主持召开庭前会议，解决核对当事人身份、组织交换证据目录、启动非法证据排除等相关程序性事项。对于适宜调解的案件，积极通过庭前会议促成当事人和解或者达成调解协议。对于庭前会议已确认的无争议事实和证据，在庭审中作出说明后，可以简化庭审举证和质证；对于有争议的事实和证据，征求当事人意见后归纳争议焦点。10.创新开庭方式。对于适用简易程序审理的民事、刑事案件，经当事人同意，可以采用远程视频方式开庭。证人、鉴定人、被害人可以使用视听传输技术或者同步视频作证室等作证。11.推行庭审记录方式改革。积极开发利用智能语音识别技术，实现庭审语音同步转化为文字并生成法庭笔录。落实庭审活动全程录音录像的要求，探索使用庭审录音录像简化或者替代书记员法庭记录。12.推进民事庭审方式改革。对于适用小额诉讼程序审理的民事案件，可以直接围绕诉讼请求进行庭审，不受法庭调查、法庭辩论等庭审程序限制。对于案件要素与审理要点相对集中的民事案件，可以根据相关要素并结合诉讼请求确定庭审顺序，围绕有争议的要素同步进行法庭调查和法庭辩论。13.探索认罪认罚案件庭审方式改革。对于被告人认罪认罚的案件，探索简化庭审程序，但是应当听取被告人的最后陈述。适用刑事速裁程序审理的，可不再进行法庭调查、法庭辩论；适用刑事简易程序审理的，不受法庭调查、法庭辩论等庭审程序限制。14.促进当庭宣判。对于适用小额诉讼程序审理的民事案件、适用速裁程序审理的刑事案件，原则上应当当庭宣判。对于适用民事、刑事、行政简易程序审理的案件，一般应当当庭宣判。对于适用普通程序审理的民事、刑事、行政案件，逐步提高当庭宣判率。15.推行裁判文书繁简分流。根据法院审级、案件类型、庭审情况等对裁判文书的体例结构及说理进行繁简分流。复杂案件的裁判文书应当围绕争议焦点进行有针对性地说理。新类型、具有指导意义的简单案件，加强说理；其他简单案件可以使用令状式、要素式、表格式等简式裁判文书，简化说理。当庭宣判的案件，裁判文书可以适当简化。当庭即时履行的民事案件，经征得各方当事人同意，可以在法庭笔录中记录相关情况后不再出具裁判文书。16.完善二审案件衔接机制。积极引导当事人、律师等提交电子诉讼材料，推进智慧法院建设和诉讼档案电子化，运用电子卷宗移送方式，加快案卷在上下级法院之间的移送。优化二审审理方式，围绕诉讼各方争议问题进行审理，避免二审与一审在庭审和裁判文书方面的不必要重复。强化二审统一裁判尺度、明确裁判规则等功能。17.提升人案配比科学性。在精 确测算人员、案件数量和工作量的基础上，动态调整不同法院、不同审判部门的审判力量。根据法院审级、案件繁简等相关因素，合理确定法官、法官助理、书记员的配置比例，科学界定各自职能定位及其相互关系，最 大程度地发挥审判团队优势。18.推广专业化审判。在充分考虑法官办案能力、经验及特长等因素的基础上，根据案件的不同类型确定审理类型化案件的专业审判组织，根据案件的繁简程度确定专门审理简单案件与复杂案件的审判人员。推进办案标准化建设，健全案例工作制度。构建法官轮岗机制，完善业绩评价体系，激发和保持审判队伍的活力。19.推进审判辅助事务集中管理。根据审判实际需要，在诉讼服务中心或者审判业务等部门安排专门的审判辅助人员，集中负责送达、排期开庭、保全、鉴定评估、文书上网等审判辅助事务。20.完善多元化纠纷解决机制。推动综治组织、行政机关、人民调解组织、商事调解组织、行业调解组织、仲裁机构、公证机构等各类治理主体发挥预防与化解矛盾纠纷的作用，完善诉调对接工作平台建设，加强诉讼与非诉纠纷解决方式的有机衔接，促进纠纷的诉前分流。完善刑事诉讼中的和解、调解。促进行政调解、行政和解，积极支持行政机关依法裁决同行政管理活动密切相关的民事纠纷。21.发挥律师在诉讼中的作用。积极支持律师依法执业，保障律师执业权利，重视律师对案件繁简分流和诉讼程序选择的意见，积极推动律师参与调解、代理申诉等工作。22.引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。
济宁大连靠谱律所辽宁建方律师事务所受聘担任大连市城市建设管理行政执法局法律顾问近日，本所接受大连市城市建设管理行政执法局聘请，担任该局常年法律顾问，为此本所组建了专项法律顾问服务组，大连靠谱律所哪家好将根据承建局委托事项，依法开展法律服务工作，解答相关法律咨询，起草/审查相关协议文书，提供法律意见与建议，代理相关法律事务，应邀参与城建局招商引资、资产处置、项目研讨、重大行政决策等活动，为城建局行政决策建言献策，协助城建局依法开展行政管理工作，维护其合法权益。
政府工程项目的管理单位在《工程总承包管理办法》实施后应注意的几点问题：二、招标文件如何写？《工程总承包管理办法》第九条规定：“建设单位应当根据招标项目的特点和需要编制工程总承包项目招标文件”，并列出七项内容，即（一）投标人须知；（二）评标办法和标准；（三）拟签订合同的主要条款；（四）发包人要求；（五）建设单位提供的资料和条件；（六）投标文件格式；（七）要求投标人提交的其他材料。上述七项内容中，第（四）项发包人要求，作为招标文件中的核心组成部分尤其值得注意。专业大连靠谱律所发包人要求是承包人投标的基本依据，但以前并未有规范性文件就这部分内容作出明确的规定，实践中，或发包人要求不明，或过于具体而有遗漏，或过于概括而难以报价，因此而产生一系列纠纷。本办法第九条第（四）款，结合实践经验，规定了发包人要求应“列明项目的目标、范围、设计和其他技术标准，包括对项目的内容、范围、规模、标准、功能、质量、安全、节约能源、生态环境保护、工期、验收等明确要求”，对建设单位编制发包人要求具有相当的指导意义。大连靠谱律所哪家好因此，建设单位在招标文件中的发包人要求应按照第九条第（四）款规定明确相应的要求，以减少或避免以往实践中存在的容易引起争议的问题。
