房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议一、土地一级开发篇 1、因疫情防控措施导致房地产项目开竣工时间延期如何处理？答：疫情防控措施可能会对土地出让合同的履行造成影响。一般情况下，土地出让双方会在土地出让合同中约定逾期开竣工的违约责任。如因疫情防控需要，政府对于工地开工等采取限制性措施而导致房地产开发企业不能按时开工竣工的，房地产开发企业可以援引不可抗力的法律规定，主张免除责任。专业政府及协会法律2、因疫情影响造成逾期缴纳土地出让金如何处理？答：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定，逾期未全部支付土地使用出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。疫情防控虽然有可能因迟延开工、隔离措施等构成不可抗力事件，但并不必然导致土地受让方不能履行土地出让金的支付义务，除因假期顺延，金融支付系统关闭等因素导致不能按时进行付款操作可主张免除部分或全部责任外，土地受让方不能援引不可抗力进行抗辩。3、因疫情影响导致土地闲置如何处理？答：根据《闲置土地处置办法》第八条、第十二条、第十三条规定，如果因 “政府、政府有关部门的其他行为” 或 “自然灾害等不可抗力” 导致土地闲置的，可以采取延长动工期限等方式进行处理。如因疫情防控需要，政府采取相应停工等管控性措施导致不能按期开工，进而构成土地闲置的，房地产开发企业可以不可抗力为由而主张免除部分或全部责任。但在本次疫情爆发之前，已经出现的土地闲置的，则地产企业不能够以此主张免责。政府及协会法律顾问4、防疫建设项目可否占用永 久基本农田？答：防疫建设项目可占用永 久基本农田。2月11日，自然资源部发布《关于做好疫情防控建设项目用地保障工作的通知》，明确支持疫情防控建设项目先行使用土地，对选址有特殊要求，确需占用永 久基本农田和生态保护红线的，视作重大项目允许占用。使用期满不需转为永 久性建设用地的，使用结束后恢复原状，交还原土地使用者，不再补办用地手续。需要转为永 久性建设用地的，待疫情结束后及时完善用地手续。同时，要做好被占地单位和群众的补偿安置。
浅谈新《公司法》认缴制下 债权人的风险及完善债权人利益保护的建议，2013年《公司法》修改后，注册资本认缴制正式代替了原有的实缴制。不可否认的是，认缴制的改革，极大的提高了创业者尤其是存在资金困难的创业者设立公司的热情，促进了市场效率提升，但在认缴制下，如何能保护交易安全或者说是债权人的利益，却成为了一个新的难题。专业政府及协会法律首先，在认缴的制度下，公司设立者可以自由认缴注册资本，这其中难免会发生部分设立者超过自己的资金能力，为了在交易中获得更多的筹码而随意申报注册资本，其真实的资金实力与认缴的资本数额严重不符。政府及协会法律顾问其次，新《公司法》将认缴的期限交由设立人通过公司章程的方式进行约定，换言之，认缴的期限在法律上是没有任何限制约束的。所以只要在公司章程中将认缴期限设定的足够长（甚至超越人的平均寿命），就几乎可以架空注册资本，因为只要未到认缴期限，股东完全有理由不缴足注册资本。更重要的是，因为营业执照上没有认缴期限的公示，故认缴的期限对于债权人来说，根本无从得知。因此，在作为交易另一方的债权人事实上根本无法了解与其交易的企业究竟有无足够的资本进行交易或保证交易正常有效地进行，债权人必然会处于市场交易行为中的弱势一方，在如今我国市场信用体系尚未健全的情况下，注册资本认缴制很可能会扩大甚至怂恿公司股东在后期进行虚假出资。公权力的突然撤出而私权尚不健全的情况下，可能会造成投资人与债权人无从判断市场预期，直接影响交易安全。
房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议：新冠肺炎疫情的爆发和蔓延给社会经济和人民群众均带来巨大影响，房地产行业也深受冲击。中国房地产业协会于1月26日向会员单位并全行业发出《倡议书》，呼吁房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。专业政府及协会法律据《财经》报道，全国已有110个城市的房协、住建局倡议或直接发文要求暂停开放售楼处，12城房产交易大厅暂停办理业务或直接关闭网签系统，无锡、大理等多地住建局还发文要求暂停建筑施工和复工，深圳等城市部分地块拍卖也被要求延期进行。受此次疫情影响，楼市成交量骤减，房地产开发企业损失严重。政府及协会法律顾问2020年2月10日全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问时指出，新冠疫情可以被认定为不可抗力事件，据此，本文对房地产开发企业受疫情影响可能产生的法律问题作分析，以助房地产开发企业妥善解决纠纷，减少损失。
辽宁建方律师事务所应庄河市政府法制办邀请，参加庄河市2018年重点项目动迁问题调度会，2018年6月11日，辽宁建方律师事务所应庄河市政府法制办邀请，由徐长胜主任带领建方所房地产法律部孙伟律师、包欣律师一道参加庄河市2018年重点项目动迁问题调度会。专业政府及协会法律会议于下午2时许，在庄河市政府六楼会议室举行。本次会议由庄河市副市长于成福召集，由庄河市发展改革局领导主持，参会单位包括庄河市国土局、财政局、民政局、农村经济发展局、城乡规划建设局、供电公司、大郑镇、昌盛街道、城关街道等部门，会议主要研究庄河市2018年度14项重点市政建设工程中实际遇到的拆迁补偿方面的问题。会议中，徐长胜主任结合自身丰富的建设工程实务经验，依据相关法律法规，对各部门项目运作中出现的动迁难题，给予专业可行性建议。政府及协会法律顾问下一步，我所律师将针对会议中提出的具体问题，会后与相关部门沟通，出具法律意见。希望通过我所专业化法律服务，为政府依法决策、依法行政提供法律支持，为市政项目有序推进保驾护航。
大庆政府及协会法律辽宁建方律师事务所受聘担任大连市城市建设管理行政执法局法律顾问近日，本所接受大连市城市建设管理行政执法局聘请，担任该局常年法律顾问，为此本所组建了专项法律顾问服务组，政府及协会法律顾问将根据承建局委托事项，依法开展法律服务工作，解答相关法律咨询，起草/审查相关协议文书，提供法律意见与建议，代理相关法律事务，应邀参与城建局招商引资、资产处置、项目研讨、重大行政决策等活动，为城建局行政决策建言献策，协助城建局依法开展行政管理工作，维护其合法权益。
楼上漏水，纠纷如何解决，现实生活中经常会发生这种案例：王先生与刘女士为上下楼邻居。2007年11月11日，由于王先生家在装修时操作不当致使卫生间水管破裂，大量自来水沿王先生家房屋地坪自上而下流入楼下刘女士房间内。此次漏水造成刘女士家客厅、卧室以及厨房大面积受损，所有房间地面积水，墙面涂料脱落，墙纸剥落，地板起翘。专业政府及协会法律家中大量物品受潮湿、水浸损坏，刘女士一家无法居住，只能另外租房住。对刘女士遭受的损失，应当由谁来承担责任？本文就此问题进行了说明。目前，住宅小区内住户之间因相邻房屋的排水、通风、噪音、采光等问题引发的邻里矛盾十分常见，而且有时这种邻里矛盾因处理方式不当导致矛盾升级，甚至对簿公堂，昔日友邻变今日仇人。政府及协会法律顾问所以，妥善解决邻里纠纷，对维护和谐稳定的社会关系具有重要意义，法律对此作出了明文规定。法律上，将王先生与刘女士的这种基于上下楼之间的关系界定为相邻关系。具体讲相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。相邻关系的特点具体为：主体必须是两个或两个以上的人；必须是因为主体所有或使用的不动产相邻而发生的，例如因为房屋相邻产生了通风、采光的相邻关系；内容上是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的方便，同时在行使自己权利的时候，应当尽量避免对他人造成侵害。本案例中，王先生和刘女士之间因居住相邻房屋所发生的关系即为相邻关系，王先生和刘女士即为不动产的相邻权利人。王先生在对自己房屋行使装修权利时，应当采取必要的保护措施，不侵害到刘女士的合法权益。我国《民法通则》第八十三条以及去年10月1日正式实施的《物权法》第二编第七章对相邻关系都作出了明确规定。首先，处理相邻关系时，应当遵循的基本原则是“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的16字方针。无论是房屋业主还是行政部门、人民法院，在处理或调解相邻关系纠纷时都应当严格遵循上述基本原则。其次，不动产相邻方在妨碍了对方合法权益时，应当承担相应的法律责任，即“给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失”。再次，最 高人民法院发布适用的《民事案件案由规定》中，明确将相邻关系纠纷以及包括的类型作出详细规定，从而从程序上保证了实体法的适用，为人民法院解决此类纠纷确定受案标准，同时也为群众通过诉讼途径寻求救济提供方便。本案中，居住在楼下的刘女士对自己遭受的损失，可以依据法律规定，与楼上的王先生进行协商，要求其进行赔偿。在协商不成的情况下，刘女士可以向人民法院起诉，请求法院确认王先生的侵权事实，判令王先生承担赔偿责任，以维护自己的合法权益。诸如刘女士这种情况，目前是很常见的。楼下业主在发现漏水情况后，作为受损的一方，首先应当保护现场，并进行相关证据的保存，可以采取拍摄照片以及有条件的情况下进行现场公证等方式；其次，对于损失的范围，我们建议能请有评估资质的企业到现场进行评估。在收集了有效证据的情况下，再向人民法院起诉。当然，由于毗邻而居这种特殊的情况，我们还是建议纠纷发生后，业主之间能够进行友好协商、互谅互让，这应该是最 佳也是最 有效的解决途径。
