房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议五、地产租赁篇1、租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人能否要求延长租期或减免相应租金？答：对于因政府命令而停止营业的承租户，因其直接受到政府命令这一不可抗力影响而无法开展经营，实际导致承租户无法使用租赁房屋，该类承租户可援引不可抗力要求减免停止营业期间的租金。专业房地产纠纷律师对于其他承租户，虽然其经营状况也受到” 新冠” 疫情的影响，但两者之间并无法律上的因果关系，因此该类承租户无权要求援引不可抗力减免租金。2月6日，辽宁省印发《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业生产经营若干政策措施的通知》，要求对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。2、房屋租赁受疫情防控措施影响，承租人能否要求解除合同？房地产纠纷律师顾问答：对于承租房屋系短期用于服务行业的，比如出租用于游客旅游居住，因受疫情防控措施影响，合同处于履行不能状态，承租人可以主张解除合同。对于承租人因疫情防控影响导致继续履行租赁合同成本过高的，依照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，承租人亦可以请求提前终止租赁合同，但需要支付适当违约金。3、承租人以受疫情防控措施影响为由拖欠租金，出租人能否解除合同？答：承租人应对此承担举证责任，如能证明因受防控措施影响导致无法支付租金的，出租人不能因此要求解除合同。但如果在隔离等防控措施解除后的合理期限内，承租人经催告仍不支付租金，则出租人可按照合同约定或者法律规定的解除权主张解除合同。4、商场采取管控措施导致租户营业状况受影响，租户能否提出营业损失索赔？答：一方面商场采取的管控措施是为了落实政府命令，另一方面商场所采取的管控措施并未对租赁合同本身造成无法履行的影响，因此商场所采取的管控措施即使间接导致承租户营业损失，承租户也无权就此索赔营业损失。
房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议 六、物业管理篇1、疫情期间，物业服务公司配合疫情防治的职责有哪些？答：根据2020年1月28日《关于做好全省物业管理区域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》辽住建房〔2020〕1号的规定，各物业服务公司应高度重视疫情防控工作，要按照属地政府和卫生健康行政管理等部门的指导和要求，配合社区等部门做好联防联控工作。同时，开展环境卫生整治行动，实施统一防鼠灭鼠行动，做好员工自我防范工作，暂时停止各种集会活动。专业房地产纠纷律师2、针对公共区域的防疫措施费用该由谁承担？答：物业服务公司的费用也依核定方式有所区分。包干制下的物业公司的成本应包括疫情防控支出的成本。若物业公司认为投入成本过高超出物业公司的承受范围，应主动与该区域的业委会或者为设立业委会的当地社区居委会进行协商沟通，争取适当地从公共收益中获取相应补贴。酬金制下的物业服务企业，物业公司以收取的物业服务资金为基础，在抽取依合同约定的比例和相应数额的费用为企业自身收益后，剩下的资金应作为防疫的支出成本，该剩余资金在成本支出有结余的应继续由业主享有，若无法弥补防疫成本，业主应承担，物业公司可在进行相应支出后向业主额外收取。房地产纠纷律师顾问3、业主向租户免租后，租户的物业管理费是否也应当免交？答：除非物业公司同意，否则物业管理费不应免交。租金与物业管理费并非同一法律关系，租金减免不必然导致物业管理费减免。在疫情期间，物业公司仍然持续履行着物业服务工作，故业主（或租户）仍然应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。4、业主能否以疫情为由拒交、缓交物业费？答：业主不能以疫情为由要求物业公司减免物业费，业主逾期缴费应构成违约。如果物业公司因疫情防控导致减少物业岗位人员配备，但物业管理服务内容、质量等未明显下降，未对业主产生实质性损害的情况下，业主不能少交或不交物业管理费。
房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议，房地产开发企业在应对疫情对合同履行带来的影响时，一方面应当争取通过友好协商解决相关问题，另一方面应当注意收集并固定证据为日后诉讼做好准备，及早谋划，妥善应对，争取将疫情造成的风险损失降到最低。专业房地产纠纷律师为此，本文提出以下原则性应对建议：1、在疫情期间如需签订新的合同，应注意充分考量疫情及其防控措施可能对合同履行的影响，在合同中作出事先安排。2、应注意收集新冠疫情可能构成不可抗力或情势变更的相关证据，为潜在官司做好证据准备。如政府延长假期的通知、建筑工地延迟复工的相关政府文件、施工人员被隔离、因疫情导致建设工程停工、逾期复工、供应商出具的因受疫情影响无法按时供货的证明、政府部门提供的相关证明等证据。3、应及时履行通知义务及并与对方进行沟通协商。及时采取适当减损措施（如变更交付方式、延长交付期限、及时处理易损易耗标的物等），防止损失扩大，避免加重自身责任。房地产纠纷律师顾问4、应密切关注政策形势，及时利用政策便利消减法律风险。为应对新冠肺炎疫情影响，无锡、上海、浙江等多地出台针对房地产的楼市新政，包括延期缴纳税款、金融支持、调整预售条件、延期缴纳土地出让金等措施，重塑楼市信心，不排除接下还有其他城市出台相关举措。 特别说明: 合同内容和履行情况均具有其特殊性和复杂性，法律条文的理解和适用在个案中也有可能存在不同差别，本文并非正式的法律意见，仅供参考。
热烈祝贺辽宁建方律师事务所中标庄河市人民政府办公室律师法律服务项目，辽宁建方律师事务所在致力于传统法律服务的基础上，不断深化政府法律服务的内涵和外延，秉承着“中庸和谐，科学发展，专业专注，优质高效”的管理理念，为政府部门提供严谨、规范、细致地法律服务。专业房地产纠纷律师我所先后担任大连市沙河口区政府法制办常年法律顾问、大连市城建局法律顾问、大连市规划局法律顾问，同时担任大连市沙河口区帮万家服务中心法律顾问、大连市沙河口区助万企服务中心法律顾问、大连市沙河口区信息中心法律顾问、大连市沙河口区政府行政服务中心法律顾问。此外，我所还担任大连市春柳街道法律顾问，为大连市沙园、沙跃、沙龙、丝绸路、新型、星海公园、香华、香沙、敦煌等九家社区提供常年法律服务。房地产纠纷律师顾问本次我所又再次中标庄河市人民政府办公室律师法律服务项目，充分体现出我所在政府法律服务方面的强大实力。我所希望通过自身提供的优质法律服务，最 大程度降低顾问单位行政风险，有效推进依法行政建设。
春柳街道与建方律师就司法服务事宜进行会面交流，2016年3月11日，我所徐长胜主任及团队律师与大连市春柳街道孙书记、王主任等领导及工作人员就春柳街道建立公共法律服务中心事宜进行会面交流。专业房地产纠纷律师为贯彻党的十八届四中全会精神，全面落实“工作创新年活动”，春柳街道将与我所携手合作，创建基层公共法律服务体系。房地产纠纷律师顾问孙书记强调：“要在寄情、说理、求法的理念下，开展春柳街道公共法律服务工作。”通过树立“一种”法律服务理念，实现家庭、邻里、社会大和谐；搭建“二级”法律服务组织架构，实现纵向贯通全方位；统筹“三方”法律服务资源，实现横向连通多角度；建立“四个”法律服务平台，实现载体服务无死角；提供“五大”法律服务产品，实现需求供给全覆盖；创新“六项”法律服务机制，实现服务保障立体化。为新时期深化社会治理，全面化解社会矛盾探索出一个基层公共法律服务的新体系。
浅谈新《公司法》认缴制下 债权人的风险及完善债权人利益保护的建议，因此，笔者基于上述风险，提出如下几点建议：一、对认缴期限加以限制及公示严厉禁止虚化缴纳期限，将缴纳期限限制在可控可行的范围内，并在营业执照上加以公示专业房地产纠纷律师。二、财务状况适当公开一直以来，无论是有限责任公司还是股份有限公司，其财务状况均被视为商业秘密而几乎从不对外公开，在此前实行实缴制时，债权人在交易时尚有注册资本作为是否与对方达成合作的参考，而如今，注册资本成为一个虚化的功能，这给债权人对对方的经营资产及财务状况的判断造成较大障碍。因此，适当地公开财务状况是认缴制改革后对公司监管的必要措施。房地产纠纷律师顾问实行公司财务状况公开必须由国家权威部门建立统一的信息平台，此举一方面能为交易的另一方即债权人提供一个了解该公司实力的途径，另一方面也为公司展现自身财力与实力提供了更好的平台，把自身良好的财务状况向社会公开，着实能提高其在交易中的话语权和谈判筹码，可谓一举两得。三、对未缴足注册资本的公司的分红加以限制在公司注册资本未缴足前，除公司的必要开支，不得进行分红。这样可以有效限制股东通过分红方式瓜分公司财产，逃避缴纳注册资本的情况发生，也是变相督促股东尽快缴足注册资本，从而保护债权人的合法权益。四、加强对恶意逃避认缴及抽逃等行为的刑事责任在注册资本重要性正在被去除的背景下，不少债权人对注册资本的认识却仍停留在“越多越好”的层面，巨额的认缴出资会给债权人造成可以深信的假象，从而陷入错误的认识，故现阶段需要对一系列瑕疵出资行为做严格的限制。综上，笔者认为，现阶段市场信用体系的建立仍然任重道远，对认缴制下的企业及股东做合理的限制不仅能保护债权人的利益，更对交易稳定及市场效率起到积极作用。
