房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议：新冠肺炎疫情的爆发和蔓延给社会经济和人民群众均带来巨大影响，房地产行业也深受冲击。中国房地产业协会于1月26日向会员单位并全行业发出《倡议书》，呼吁房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。专业大连法律咨询据《财经》报道，全国已有110个城市的房协、住建局倡议或直接发文要求暂停开放售楼处，12城房产交易大厅暂停办理业务或直接关闭网签系统，无锡、大理等多地住建局还发文要求暂停建筑施工和复工，深圳等城市部分地块拍卖也被要求延期进行。受此次疫情影响，楼市成交量骤减，房地产开发企业损失严重。大连法律咨询顾问2020年2月10日全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问时指出，新冠疫情可以被认定为不可抗力事件，据此，本文对房地产开发企业受疫情影响可能产生的法律问题作分析，以助房地产开发企业妥善解决纠纷，减少损失。
房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议，房地产开发企业在应对疫情对合同履行带来的影响时，一方面应当争取通过友好协商解决相关问题，另一方面应当注意收集并固定证据为日后诉讼做好准备，及早谋划，妥善应对，争取将疫情造成的风险损失降到最低。专业大连法律咨询为此，本文提出以下原则性应对建议：1、在疫情期间如需签订新的合同，应注意充分考量疫情及其防控措施可能对合同履行的影响，在合同中作出事先安排。2、应注意收集新冠疫情可能构成不可抗力或情势变更的相关证据，为潜在官司做好证据准备。如政府延长假期的通知、建筑工地延迟复工的相关政府文件、施工人员被隔离、因疫情导致建设工程停工、逾期复工、供应商出具的因受疫情影响无法按时供货的证明、政府部门提供的相关证明等证据。3、应及时履行通知义务及并与对方进行沟通协商。及时采取适当减损措施（如变更交付方式、延长交付期限、及时处理易损易耗标的物等），防止损失扩大，避免加重自身责任。大连法律咨询顾问4、应密切关注政策形势，及时利用政策便利消减法律风险。为应对新冠肺炎疫情影响，无锡、上海、浙江等多地出台针对房地产的楼市新政，包括延期缴纳税款、金融支持、调整预售条件、延期缴纳土地出让金等措施，重塑楼市信心，不排除接下还有其他城市出台相关举措。 特别说明: 合同内容和履行情况均具有其特殊性和复杂性，法律条文的理解和适用在个案中也有可能存在不同差别，本文并非正式的法律意见，仅供参考。
挂靠人与被挂靠人之间本质上是一种委托关系，依据《合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。专业大连法律咨询”在签订施工合同时，如果发包人明知存在挂靠的事实，挂靠人则可依据该条规定主张权利。依据《合同法》第四百零三条：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”之规定，在签订合同时，发包人不知道存在挂靠事实的，挂靠人则可依据该条规定主张权利，但若出现“第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同”的情形时，挂靠人可依据《合同法》第73条:“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。大连法律咨询顾问债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担”之规定，借用资质方（挂靠人）可以依据挂靠协议，通过被借用资质方（被挂靠单位）提出相应的工程款给付主张，如被借用资质方（被挂靠单位）怠于向发包方主张工程款的，则挂靠人可根据该规定向人民法院提起债权代位权之诉。
房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议四、商品房买卖篇1、受疫情防控措施影响，开发商延期交房应否承担支付违约金、赔偿损失等违约责任？专业大连法律咨询答：（1）因开发商开发楼盘的工地人员出现新冠肺炎确诊病例或疑似病例并导致停止施工的，或者因疫情防控措施导致施工人力短缺、设备材料无法运输、工期延误等的，应当认定发生不可抗力事件。开发商可在相应的延误期内免责。但开发商应依法履行告知义务，因其未及时通知购房者而导致损失扩大的部分不能免责。大连法律咨询顾问（2）导致开发商延期交房的原因既有新冠肺炎疫情防控措施的影响，又有开发商的过错，若开发商已经履行应尽义务仍不能避免延误工期的，可以全部免除其责任；如果既有开发商管理不善等过错因素，也有疫情防控因素，则应按原因力大小酌情免除开发商的责任。2、受疫情防控措施因素影响，开发商逾期交房，购房者能否要求解除合同？答：如逾期交房确因受疫情防控措施影响，且疫情防控过后商品房继续开发建设不存在障碍，因疫情防控措施系属不可归责于开发商的原因，故购房者不能因此要求解除合同。如开发商逾期交房并非仅因疫情防控措施影响，则应排除疫情防控措施影响因素后，根据开发商的违约程度，结合合同对于违约责任的具体约定和相关法律规定予以处理。3、购房者签订商品房预约合同并交付定金后，因受疫情防控措施影响，无法与开发商签订正式房屋买卖合同，能否要求解除预约合同并返还定金？答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，购房者能够证明因受疫情防控措施影响无法签订正式商品房买卖合同的，可以请求解除预约合同并要求开发商返还定金。4、购房者因疫情防控措施影响，无法及时向开发商支付购房款，开发商能否解除商品房买卖合同或者要求购房者支付违约金？答：购房者支付购房款的行为属于履行金钱给付义务，通常不会因为疫情的原因而导致履行不能，因此，一般情况下不能以不可抗力为由而主张免责。但如果因购房者正处于感染救治阶段，或者因假期顺延银行未能及时放款等原因导致未能按时履行付款义务的，则购房者可以主张免责。房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议
